Construção de novo complexo petroquímico atrai investimentos no Leste Fluminense, com instalação de centenas de obras industriais e aumento da demanda por empreendimentos econômicos e super-econômicos.
Panorâmica da área de 45 milhões de m² onde será construído o Comperj
Uma característica marcante do atual momento de forte expansão imobiliária é a atuação agressiva de grandes incorporadoras em regiões nas quais ainda não atuavam. Com isso, surge o desafio de entender as peculiaridades de cidades que se mostram promissoras para essa empreitada de expansão nacional. Isso porque, mesmo fazendo parte de um mesmo contexto - a tão falada expansão da oferta de crédito e capitalização de empresas da construção civil - cada região tem suas alavancas específicas de crescimento, como o caso do Leste Fluminense, que se beneficia com a construção do Comperj (Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro), de proporções gigantescas.
A Região é formada pelos seguintes Municípios: Niterói, São Gonçalo,Maricá, Itaboraí, Tanguá.
Quais as principais oportunidades desse mercado? Qual o universo de lançamentos apresentados e o potencial de expansão? Para responder a esses e outros questionamentos, avaliamos o cenário e as oportunidades dessa estrela do crescimento imobiliário no Estado do RJ, a partir da visão de empresários e entidades do setor.
Leste Fluminense
Lançamento: construção de complexo petroquímico e do Arco Metropolitano devem impulsionar novos e diversificados empreendimentos
Investimentos: US$ 12 bilhões na implantação do Comperj e de outras 200 empresas
Uma combinação de fatores favoráveis que inclui desde a facilidade ao crédito, forte demanda reprimida e uma série de investimentos do setor público está trazendo novos ventos à região metropolitana do Rio de Janeiro. Sobretudo ao Leste Fluminense, que já vive sob a influência da construção do Comperj (Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro) e vem atraindo a atenção de investidores.
Embora não haja dados precisos sobre o número de lançamentos previstos, especialistas do setor são unânimes ao afirmar que a demanda por empreendimentos nos próximos anos é expressiva. Basta analisar o potencial de um único projeto: o novo pólo petroquímico (cujas obras formalmente já foram inauguradas no município de Itaboraí e devem ser finalizadas em 2012) ocupará uma área de 45 milhões de m2 e receberá investimentos da ordem de US$ 8 bilhões. "Mais US$ 4 bilhões devem ser investidos com a instalação de outras 200 empresas no entorno do complexo, atraindo milhares de trabalhadores", observa Joaquim Ferreira, presidente da Ademi-Niterói (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário de Niterói).
Os dados ainda são incertos, mas a expectativa do setor é que 150 mil novos empregos diretos e indiretos serão gerados graças à construção do complexo. O número impressiona e, pelo menos em um primeiro momento, deve fazer com que a oferta de edifícios residenciais econômicos e super-econômicos monopolize a atenção dos empreendedores, ávidos para atender a enorme demanda habitacional da região.
A incorporadora MDL Realty já está de olho nesse mercado. Em parceria com a construtora e incorporadora niteroiense Pinheiro Pereira, acaba de fechar uma parceria para a construção de um empreendimento voltado à baixa renda na cidade de Itaboraí. Ainda em fase de estudo, a empresa pretende fincar sua bandeira na cidade ofertando unidades com valores que variam de R$ 70 mil a R$ 75 mil. "Pretendemos atender à demanda para esse tipo de empreendimento econômico, que será muito forte na região do complexo", confirma Flávio Velloso, diretor de incorporação da MDL Realty.
Oferta diversificada
Vizinha à pequena Itaboraí (com cerca de 200 mil habitantes), São Gonçalo também espera por dias melhores. Com mais de um milhão de habitantes, a cidade é uma das maiores apostas da MDL Realty. "Há uma demanda reprimida que tende a se agravar com a construção do Comperj", explica Velloso. Em parceria com a Living, marca criada pela Cyrela para o mercado de baixa e média baixa renda, a empresa se prepara para lançar o condomínio residencial Eco Park. Serão 450 unidades destinadas à média baixa renda, com áreas entre 55 m2 e 70 m2, que variarão na faixa de R$ 100 mil a R$ 160 mil.
Mas não serão apenas as torres populares que darão vida ao novo cenário do Leste Fluminense. Para abrigar do operário ao alto escalão, especialistas apostam em uma oferta de produtos diversificada, fator que colocará a cidade de Niterói na mira dos investidores. Alguns números já dão pistas do potencial de crescimento da cidade, um dos metros quadrados mais caros do Estado do Rio de Janeiro. Segundo a Ademi-Niterói, o mercado da construção civil local estima, para 2008, um valor de vendas da ordem de R$ 1 bilhão, com incremento de 25% comparado aos números de 2007, quando foram lançadas 2.400 unidades. E esse incremento tende a se intensificar com a chegada do complexo.
Atenta a esse nicho, a incorporadora Agra tem planos para lançar ainda em 2008 um residencial de alto padrão na praia de Charitas, região nobre da cidade. Ainda em fase de aprovação de projeto, o empreendimento ofertará 52 unidades de três a quatro dormitórios. "Será um empreendimento precificado a R$ 4 mil o metro quadrado", conta Márcio Buk, diretor da unidade Agra do Rio de Janeiro.
Arco Metropolitano
A construção do Arco Metropolitano, uma das obras mais importantes do Estado do Rio de Janeiro nas últimas décadas, já tem data certa para ser entregue. As obras do novo anel rodoviário que percorrerá Itaboraí e passará por cidades como Magé, Guapimirim, Duque de Caxias, Nova Iguaçu, Japeri, Seropédica, chegando a Itaguaí, devem ser concluídas em 2010 e deixarão um rastro de novos empreendimentos pelo seu trajeto.
Segundo dados do estudo "Avaliação dos Impactos Logísticos e Socioeconômicos da Implantação do Arco Metropolitano do Rio de Janeiro", desenvolvido pelo Sistema Firjan (Federação das Indústrias do Estado do Rio de Janeiro) e pelo Sebrae-RJ (Serviço de Apoio às Micro e Pequenas Empresas do Rio de Janeiro), o crescimento populacional nas proximidades do novo eixo rodoviário deverá chegar a 111 mil pessoas.
O interesse em estar próximo ao Arco Rodoviário explica-se por sua característica de ligar o porto de Sepetiba às três mais importantes rodovias que cortam o Estado do Rio de Janeiro - a Dutra (BR-116), a Rio-Belo Horizonte (BR-040) e a BR-101. Além disso, o corredor terminar ao lado do Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Comperj), o maior empreendimento individual da Petrobras hoje em andamento, com investimento de pelo menos US$ 8,4 bilhões.
Para fechar o arco em torno da região metropolitana do Rio de Janeiro faltarão cerca de 26 quilômetros até a rodovia RJ-106, no município de Maricá, trecho já reivindicado por empresários e políticos da região. Previstas inicialmente para começar em novembro do ano passado, as obras tiveram os construtores anunciados no final de abril (consórcios Odebrecht/Andrade Gutierrez, Carioca/Queiróz Galvão e OAS/Camargo Corrêa), mas ainda patinam. O valor é de R$ 797 milhões, sendo 75% do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) do governo federal.
O arquiteto e urbanista David Cardeman, consultor de Desenvolvimento Urbano da Ademi-Rio, acredita que o Arco Metropolitano será um grande produtor de desenvolvimento na região. "Com ele, o entorno do Rio de Janeiro está prestes a se tornar uma grande área logística", conta. De olho nesse potencial, diversas construtoras já estão ampliando sua área de atuação. "Muitas delas já têm empreendimentos projetados, lançados ou em construção em cidades a serem cortadas pelo anel", completa.
Matéria adaptada.
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